Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası kira artışı için mülk sahibi tarafından açılan bir dava türüdür. Kiranın tespiti ve kiranın artışı için açılabilir. Kira sözleşmelerinde taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Yenilenen kira dönemlerinde ise bu kira bedelinde değişiklik yapılması mümkündür.Ancak yapılacak olan bu değişikliğin birtakım kanuni sınırları bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi uyarınca:
• Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
• Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
• Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Düzenlemeden anlaşılacağı üzere taraflar arasında kira bedelinin değişiminde 3 ihtimal bulunmaktadır. Taraflar artış bedelinde anlaşamadıkları takdirde kira tespit davası açarak uyuşmazlığı çözme yoluna başvurabileceklerdir. Kira tespit davasının amacı kanuni sınırlamalara uyarak hakkaniyet sınırları çerçevesinde kiracıyı korumaktır. Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi kira tespit davası açarak mümkün hale gelir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Şartları
Kira tespit davasının açılabilmesi için birtakım şartların oluşması gerekir. Şartlar şu şekilde sayılabilir:
1. Geçerli bir kira sözleşmesi mevcut olmalıdır.
2. Dava açmak için hukuki bir yararın varlığı gerekir.

Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılır? Kira uyarlama davası herhangi bir süreye veya ihtara bağlı olmadan, durum ve koşulların gerektirdiği zaman açılabilir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır? Türk Borçlar Kanunu’nda davanın açılabileceği süreler düzenlenmiştir. TBK 345’e göre:
• Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
• Eğer mahkeme tarafından belirlenecek olan bu kira bedeli yeni kira döneminde geçerli olsun isteniyorsa
• Dava yeni kira döneminden önceki 30 gün içerisinde açılmalı
• Yeni kira başlangıcından en az 30 gün önceden, kira bedelinde artış olacağına dair yazılı bir bildirim yapılması halinde dava yeni kira dönemi içerisinde de açılabilir.
• Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Yani sözleşmede bu yönde bir hüküm bulunması halinde dava bu sürelerle bağlı olmayacak şekilde yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilecektir.

Kira Tespit Davasını Kim Açabilir? Davayı açmakta hukuki yararı bulunan herkes kira tespit davasını açabilir.
Hukuki yararı bulunan kişiler sözleşmenin tarafı olan kiracı ve kiraya veren olabilir. Aynı zamanda sözleşmenin tarafı olmasa da kiraya verilen taşınmazın maliki, varsa mirasçıları, taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet ilişkisi varsa paydaşlar bu davayı hakları oranında açabilirler.
Taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyet ilişkisi varsa bu durumda kişilerin birlikte dava açmaları ya da açılan bu davaya katılmaları gerekir. Miras ilişkilerinde durum böyledir.
Kiralananın başka birine satılması durumunda yeni malik eski malikin yerine geçer. Bu durumda yeni malikin kira tespit davası açma hakkı mevcuttur.

Kira Tespit Davası Kime Karşı Açılır? Kira tespit davası kira sözleşmesinin yapıldığı taraf aleyhine açılır. Kiracı birden fazla ise husumet her kiracıya yöneltilmelidir.

Kira Tespit Davası 5 Yıl Kuralı Nedir? Kira bedelinin tespiti davası 5 yıldan uzun ve 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmesine göre bazı farklılıklar içerir.
Tarafların aralarında bedele ilişkin anlaşma yapmış olması ve bu kira sözleşmesinin 5 yıldan az süreli olması durumunda kira tespit davası açılamayacaktır. Kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmesi söz konusuysa sözleşme tarihi üzerinden 5 yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez. Fakat bu kuralın bir istisnası bulunur. Türk Borçlar Kanununun 138. maddesinde bulunan aşırı ifa güçlüğü hallerinden birisi mevcutsa, taraflar 5 yılın tamamlanmasını beklemeden kira tespit davasını açabileceklerdir.
Konu 5 yıldan daha az sürmüş olan bir kira sözleşmesi ise:
Mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli tespit edilirken belirlenebilecek olan miktar bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını (TÜFE) geçemez. Taraflar aralarında TÜFE den daha az bir artış kararlaştırmışlarsa mahkeme bunu reddederek TÜFE oranında bir artış yapılmasına hükmedecektir.
Konu 5 yıldan uzun sürmüş bir kira sözleşmesi ise:
Bu durumda TÜFE ile bir sınırlama yoktur. Kira bedelinin arttırılması TÜFE oranının üzerinde olabilir. Bilirkişi taşınmazın konumunu, çevredeki değişiklikleri (altyapı, ulaşım), enflasyonu göz önünde bulundurarak bir değerlendirme yapak sonucunu mahkemeye iletir ve hâkim genellikle bu değerlendirmeyi dikkate alır. Bilirkişi raporuna itiraz etmek mümkündür.

Kira Tespit Davası Harcı Devletin mahkemelerin sunduğu yargı hizmetine karşılık olmak üzere aldığı paraya harç denir.
Kira bedelinin arttırılması halinde belirlenen kira farkı üzerinden nispi harç alınır. Örneklendirmek gerekirse güncel olarak 5.000 TL olan kira bedeli dava sonunda 7.000 TL olarak değişmişse bu durumda aradaki fark olan 2.000 TL dava harcı olarak ödenir.

Kira Tespit Davasında Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi Yeni kira bedelinin tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi tarafından kiralanan taşınmaz ve çevredeki emsaller incelenerek bu bilgiler mahkemeye sunulmalı, elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusunun konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb. kira parasına etki eden tüm unsular karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira bedeli belirlenmeli, hakim tarafından bu kira bedeli dikkate alınmak suretiyle hakka uygun makul bir kira bedeline karar verilmelidir.

Kira Uyarlama Davalarında İhtiyati Tedbir Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme sebebiyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından veya bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, uyuşmazlık konusu hakkında “ihtiyati tedbir kararı” verilebilir.
Kira sözleşmesinin devamı sırasında olağanüstü bir halin ortaya çıkması halinde ciddi bir zararın ortaya çıkacağı ortadadır. Hakim somut olayın özelliğine göre bu ciddi zararı tespit eder ve davanın açılması ile birlikte ihtiyati tedbir kararı verebilir.
Mahkemece verilen tedbir kararı, mahkeme kararı kesinleşinceye kadar devam eder.
COVID-19 salgın hastalığına bağlı olarak oluşan pandemi sürecinde yerleşmiş Bölge Adliye Mahkemesi ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi emsal kararlarına bakıldığında ilk dava açıldığında kiracının aylık gelirinin düştüğünün ispat edilmesi aranmaktadır.