Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesine ilişkin hükümler TBK’da:
m. 299-338: Genel Hükümler
m. 339-356: Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları
m. 357-378: Ürün Kirası şeklinde ayrım yapılarak düzenlenmiştir

Genel hükümler kısmı uygun düştüğü ölçüde konut ve çatılı işyeri kiralarında ve ürün kirasında da uygulanacaktır.

a)Olağan sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesi

i.Belirli süreli kira sözleşmelerinin sona ermesi

ii. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona ermesi

b)Olağanüstü sebeplerle süreli kira sözleşmelerinin sona ermesi

i. Olağanüstü fesih (TBK m. 331)

ii. Kiracının borçlarını ihlal etmesi sebebiyle fesih (TBK m. 316)

iii. Kiracının temerrüdü sebebiyle fesih (TBK m. 315) 21 i

v. Kiracının iflası sebebiyle fesih (TBK m. 332)

v. Kiracının ölümü sebebiyle fesih (TBK m. 333)

vi. Kiraya verenin sözleşmeye uymaması (TBK m. 305, m. 306)

vii. Kiracının önemli sebeplerle fesih hakkı (TBK m. 331)

Türk Borçlar Kanun’un kira sözleşmesinin genel hükümlerini düzenleyen 299. Maddesi ve devamına göre kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreli olarak yapılabilir. Belirli süreli kira sözleşmeleri, kararlaştırılan sürenin dolmasıyla herhangi bir bildirimde bulunmaksızın sona erecektir. Ancak TBK m. 327/2’ye göre Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise yasal fesih bildirim süresi taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında üç ay, taşınır kiralarında ise üç gündür. Taraflardan her biri bu sürelere uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca TBK olağanüstü fesih başlığı altında önemli sebeplerle fesih, kiracının iflası ve kiracının ölmesi durumlarını düzenlemiştir

ÖNEMLİ SEBEPLERLE FESİH:

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Yasal fesih bildirim süresi taşınmazlarda üç ay, taşınırlarda ise üç gündür. Kira sözleşmelerinde önemli sebeplerle feshedilmesinin iki sonucu vardır. Bunlar: Kira sözleşmenin sona ermesi ve fesheden taraf diğer tarafın tazminat ödemesidir. Kira sözleşmesisin sona ermesiyle kiracı kiralananı geri vermekle yükümlüdür ancak önemli sebeplerin varlığını kabul etmiyorsa tespit davası açarak, önemli sebebin varlığının tespitini mahkemeden isteyebilir. Sözleşmenin önemli sebeplerle feshedilmesi durumunda belirli süreli kira sözleşmelerinde süresinden önce feshedildiği karşı tarafın zarara uğraması söz konusu olursa fesheden tarafın sorumluluğu doğabilir. Somut olay şartlarında hakim takdir edecektir. Hakim, zararı göz önüne alarak zarara uğrayan tarafa uygun bir tazminat verilmesine hükmedebilir

KİRACININ İFLASI:

TBK MADDE 332- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.

KİRACININ ÖLÜMÜ:

Mirasçıları fesih bildirim sürelerine uygun olarak sözleşmeyi sona erdirebilir. TBK MADDE 333- Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi

Barınma ihtiyacını karşılayan her türlü mekân kanun kapsamında konut olarak kabul edilir.Ticari yahut sınai nitelikteki ekonomik faaliyetlerin yürütüldüğü mekân ise işyeridir.Ancak bu hükümlere tabi olabilmesi için işyerinin örtülü yani çatılı olması gerekmektedir. Kanun koyucu konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun koyucu zayıf taraf olarak kabul edilen kiracıyı koruyan düzenlemeler getirmiştir. Ancak genel hükümlerde düzenlenen sona erme sebepleri uygun düştüğü ölçüde konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanacaktır.

a)Bildirim yoluyla tahliye

TBK nun 347. Maddesine göre ’’Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.’’ Kanun koyucu konut ve çatılı işyeri kiracılarına bu hükümlerle özel koruma getirmektedir
Kiracı; belirsiz süreli sözleşmelerinde, her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle,belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak kaydıyla sözleşmeyi sona erdirebilir Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Yalnızca on yıllık uzama süresinin bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
TBK 348 e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

b)Dava yoluyla tahliye

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

1.Kiraya Verenin Konut Gereksinimi Nedeniyle Tahliye TBK 350/1c.1 Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre yasal fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir
Her halde kanunda sayılan kişilerin duyduğu gerçek bir ihtiyaç mevcut olmalıdır. Kiraya verenin bu ihtiyacını karşılayabilecek başka bir taşınmazı mevcutsa talebi reddolunur fakat bu ihtiyaç ikametgah olarak dar yorumlanmamaktadır.
Tahliye davası açmadan önce yeni kira döneminin ilk kira bedelini ihtirazi kayıt koymadan alırsa ve TBK m.353 uyarınca kiracıya yazılı bildirimde bulunmamışsa artık bu sebebe dayanarak tahliye davası açamaz.

2. Kiralanan Taşınmazın İnşa ve İmarı Sebebiyle Tahliye
TBK 350/1b ve f.2 Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.kiraya verenin inşa ve imar sebebiyle tahliye talep edebilmesi için taşınmazın esaslı bir onarımı, tamiratı, değiştirilmesi ya da genişletilmesinin gerekli olduğunu objektif olarak ortaya koyması ve söz konusu taşınmazın bu tamirat sürecinde kullanılmasının mümkün olmadığını ispat etmesi gerekmektedir.Ayrıca dava öngörülen süre içinde açılmış olmalıdır.

3.Yeni Malikin Konut Ya Da İş yeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
TBK madde 351’e göre Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.Edinme tarihinden sonra bir ay içinde bu durum muhakkak kiracıya bildirilmelidir aksi halde dava reddolunur.Ayrıca TBK 35172 ’’Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.’’
Bu ihtimallerde gerçek bir ihtiyaç mevcut olmalı ve bu ihiyacın kanunda sayıln kişiler için geçerli olması gerekmektedir.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

1.Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye
TBK 352/1’e göre Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Uygulamada bu taahhüde tahliye taahhüdü denmektedir.Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için bizzat kiracının vermesi gerekir ayrıca yazılı olması zorunludur ve kiralananın tesliminden önce verilmiş olması gerekir

2.İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Bu tahliye sebebine kiracının kira borcunu ödememesi halinde daynılarak dava açılabilir. Kiracının diğer borçlarını ödememesi sebebiyle ihtar çekilmesi sonucu iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılamaz.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Her halde ihtar haklı ve yazılı olmalıdır.

3.Kiracının Ya Da Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye
TBK 352/3 Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Sonuç olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır.Kanunda açıkça ifade edilmeyen bir sebebe dayanarak kiracının tahliyesi ancak genel hükümlere göre istenebilir.

İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE

Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin kiracıdan kaynaklı nedenlerle dava yoluyla sonlandırılması ve kiralanın boşaltılması düzenlenmiştir

MADDE352/2

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının kural olarak kira bedelini tam ve zamanında ödemesi gerekir. Aksi halde kiraya veren tbk’352 deki iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sürecini işlettirebilir.
Kiracı;1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde,
1 yıl süreli kira sözleşmelerinde,1 kira yılı içinde
1 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, bir kira yılını aşan süre içinde
Kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak 2 haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa
Kiracının iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye edilmesi için bazı şartların oluşması gerekmektedir:
Her halde ihtarın haklı olması gerekir. İhtarın haklılığının ispat yükü kiralayandadır. İhtarnamede ödenmeyen kira bedellerinin miktarı ve vadelerinin gösterilmiş olması gerekmektedir. Bu ihtarda TBK 315’teki gibi kiracıya mehil verilmesine ve ödemezse tahliye davası açılacağının bildirilmesine gerek yoktur. Kiracıya mehil verilmiş ve kiracı bu sürede kira bedelini ödemişse dahi haklı bir ihtar mevcuttur.
Bu ihtar yazılı olmalıdır ancak belirli bir şekle tabi değildir. İhtarda kira bedeli ,hangi aya ait olduğu ve ödenmesi gerektiği yazılmalıdır.(herhangi bir şekilde kiracıya kira bedelini ödemesine ilişkin bir bildirimde bulunulmasıdır)
Belirsiz vadeli kira sözleşmelerinde temerrüdün gerçekleşmiş olması gerekmez Ancak ihtar muacceliyetten sonra gönderilmiş olmalıdır
Kira borcunun zamanında ve tam ödenmemiş olması,( kiralayanın sözleşmeden doğan asli edim borcu sözleşme ile belirlenen tarihte kira bedelini eksiksiz ödemektir. Kira bedelinin tamamının veya bir kısmının zamanında ödenmemesi sonucu kiracı tarafından sözleşmeye aykırılık gerçekleşmiş olacaktır. )
İhtarların aynı kira döneminde yapılmış olması olması,(burada önemli olan ihtarın çekileceği tarihteki ödenmemiş kira bedelleri için yalnızca bir ihtar çekilebileceğidir)
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının bir aylık sürede açılmalıdır (her halde bir aylık hak düşürücü süreye tabidir.Ancak kira süresi bir yıl ve daha kısa süreliyse kira süresinden bitiminden itibaren işleyecek süre kira süresi bir yıldan uzunsa ihtarın yapıldığı son kira yılının bitiminden itibaren işlemeye başlayacaktır)
‘‘Kiracının icra takibinden sonra ödeme yapması durumunda artık kiracının icra takibi ile tahliyesi mümkün değildir. Ancak Örnek-13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri yazılı ve haklı bir ihtar niteliğinde olduğundan İki Haklı İhtar nedeniyle tahliye davasının açılması için gereken haklı olarak kabul edilir. Yargıtay kararlarında da icra takibi ile gönderilen ödeme emrine itiraz edilmesi, ödeme yapılması veya hiçbir şey yapılmamasına bakılmaksızın ödeme emri haklı ihtar olarak kabul edilmiştir.’’
Yargıtay 6.Hukuk Dairesi Esas: 2013/ 10758 Karar: 2013 / 13396 Karar Tarihi: 02.10.2013
İcra takibi üzerinden gönderilen ödeme emirleri de haklı ihtar olarak kabul edilir. ancak ‘’İlk ihtarın haklılık kazanabilmesi için takibe konu kira borcunun ödeme emrinin tebliğinden önce ödenmemiş olması gerekir.’’6. Hukuk Dairesi 2015/6177 E. , 2015/9648 K.
‘’Davacının seçimlik hakkını kullanarak genel hükümlere göre Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açması halinde İİK.nun 269/b-4 maddesi hükmü gereğince ihtarlı ödeme emri BK.nun 260.maddesinde yazılı ihtar yerine geçer. Takibin itiraza uğraması Borçlar Kanunu’nun 260.maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinden kiralananın temerrüt nedeniyle tahliyesinin istenmesine engel değildir. İhtarlı ödeme emri ihtarname yerine geçeceğinden bu şekilde dava açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. ‘’ 6. Hukuk Dairesi 2009/2036 E., 2009/5622 K.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için, kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. 6. Hukuk Dairesi 2015/6177 E. , 2015/9648 K.
‘‘İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz .TBK nun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.’’6. Hukuk Dairesi 2015/4749 E. , 2015/6382 K.